ריבית משכנתא - חשיבות הבנת הנושא

חייבים לקחת משכנתא? לפני שפונים להשוואת משכנתאות באתרים השונים באינטרנט יש לבחון מהי המשכנתא המועדפת מבחינתנו. לכל אחד ישנה משכנתא שמתאימה בייחוד לו ואם נבחן קריטריונים כלכליים ומגמות בטווח הארוך נגיע להחלטה מושכלת. מה שנדרש הוא לבחור את סוג המשכנתא ממנה יגזר חישוב ריבית משכנתא. אין ספק שמדובר בהחלטה כבדת משקל אשר תשפיע על יכולתנו לכלכל את עצמנו בשנים הקרובות והרחוקות כאחד ולכן חשוב שנעמיק מעט ונחקור. אנו צריכים לבחון מהי רמת הסיכון שאנו מוכנים לקחת ואת תנאי הריבית במשק בתקופה בה אנו לוקחים את המשכנתא אולם גם לבחון נושאים של ציפיות לעליית מדד מטבע אחר.

משכנתא שאינה צמודה מול משכנתא צמודה (מדד)

משכנתא שאינה צמודה (מדד)

כאשר בוחנים את משמעויות הביטוי משכנתא שאינה צמודת מדד מתכוונים במקרים רבים למשכנתא אשר ניתנת על בסיס ריבית הפריים , ריבית שבנק ישראל מפרסם אחת לתקופה בהתאם לתרחישים כלכליים שונים אשר מהווה נקודת פתיחה ממנה גוזרים הבנקים תוספת ומציגים לכם את הריבית להלוואות או השקעות. ריבית הפריים אינה צמודה למדד אולם מנגד, היא משתנה תכופות בהתאם לשינויים אינפלציוניים, דיפלציוניים ואחרים.

משכנתא צמודה

זאת לעומת הקודמת צמודה למדד המחירים לצרכן . כאשר זה יורד הווה אומר שאנו משלמים פחות על מצרכים בסיסיים (בתחשיב חודשי) ולהיפך. לעיתים כאשר מוצר ייסוד כזה או אחר עולה או יורד בצורה חדה זה שינוי שיכול להשפיע על המדד. שכר או משכורת אינם צמודי מדד אולם לעיתים בעקבות עליית מדד אנו מקבלים את מה שנקרא תוספות יוקר , תוספות שכר המחייבות כל מעסיק וחלות על כלל המשק - אלו אמורות לפצות על עליית המדד כאמור. גם כאן ישנם שני משכנתאות - משכנתא בהחזר קבוע (מבוססת לוח שפיצר) ומשכנתא בהחזר משתנה.

החשש מלקיחת משכנתא מסוג זה נובע מהחשש שלא יינתנו תוספות יוקר ראויות במידה והמדד יעלה. במצב זה עלול להיווצר קושי בהחזר המשכנתא. גם במידה ונרצה להחזיר את היתרה - לא תמיד נוכל (בניגוד למשכנתא צמודה לפריים שאינה צמודה למדד) במידה והריבית בה לקחנו את ההלוואה אינה נמוכה מהריבית הקיימת ברגע בו נרצה לפרוע בפירעון מוקדם נאלץ לשלם עמלת פירעון או "קנס" די רציני. (תלוי בהפרשי הריבית)

משכנתא בריבית פריים

לא ממש מדובר במשכנתא בריבית הפריים כי אם משכנתא הנגזרת מריבית הפריים - ריבית בנק ישראל אליה מתווסף 1.5%. ריבית הפריים הינה נקודת הבחינה לגבי קבלת ריביות להלוואות או השקעות מהבנק שלכם. הבנק שלכם מציין מהי הריבית שהוא מוכן לתת לכם לפי המרווח מהפריים ובהתאם לקריטריונים ספציפיים לכל לקוח, תקופת ההלוואה ועוד. מעניין שישנו היגיון וקשר ליניארי ישיר בהרבה מקרים בין עליית ריבית הפריים לעליית מדד המחירים לצרכן כך שבסופו של דבר התחשיב הסופי להחזר המשכנתא (בד"כ) אינו רחוק "שנות אור" בין שני סוגי המשכנתאות (צמודה או פריים)

נסכם במסקנה שאינה חד משמעית, היתרון בהלוואה אשר צמודה למדד הוא בכך שאנו לוקחים משכנתא שאמורה להיות מאוזנת ביחס למדד המחירים בשוק אולם מנגד, בעיתות אינפלציה, ההחזר עלול לעלות בסכום רב.

היתרון במשכנתא קבועה צמודת פריים הוא בכך שהיא רגישה פחות לאינפלציה וכמו כן ניתן להחזירה ברוב המקרים ללא עמלת פירעון. החיסרון הוא שריבית הפריים עלולה כמובן לעלות ואיתה גובה ההחזר החודשי.

משכנתא בריבית משתנה מול משכנתא בריבית קבועה (צמודות מדד)

גובה ריבית המשכנתא נקבע בהתאם לגובה הריבית במשק שמפרסם בנק ישראל. מאחר ואת המשכנתא ניקח ברוב המקרים לתקופה של 15 שנים ומעלה סביר כי הריבית במשק תשתנה מאוד לאורך התקופה ועל כן חשוב לקבל החלטה אם לקבע את הריבית ולקחת משכנתא בהתאם לתנאי המשק הנוכחיים (קבועה) או לקחת משכנתא בריבית משתנה.

משכנתא בריבית משתנה כשמה, משתנה בהתאם לשינויים בריבית במשק . הריבית איננה משתנה כל חודש כשם שהריבית במשק משתנה, אלא בתחנות מוגדרות וקבועות מראש כפי שהציב הבנק.

כאשר נוטלים משכנתא בריבית משתנה, יש צורך לציין לבנק המלווה לפי איזו ריבית נרצה לעגן את ריבית המשכנתא. אין אנו מחויבים לריביות בישראל דווקא. יחד אם זאת חשוב לבחון את נקודות היציאה ומשך התקופה בה לא תשתנה הריבית.

מקרה ספציפי בו ניתן לחשוב על משכנתא בריבית משתנה היא במידה והריבית נמוכה כעת, הציפיות אינן מעידות על עליית ריבית וישנה אמונה שנוכל להחזיר את המשכנתא (לפרוע אותה - פירעון מוקדם) בתקופה הקרובה.

משכנתא בריבית קבועה

משכנתא בריבית קבועה הינה משכנתא שמרכיב הריבית שבה נשאר קבוע לכל אורך חייה. המדד אומנם ישתנה אולם אם ניקח אותה בזמן בה הריבית נמוכה במיוחד נדע לפחות כי גובה מרכיב הריבית בהחזר אינו גבוה. היות ואין לנו כל הבטחה לגבי הענקת "תוספות יוקר" כאמור בשכר עם עליית מדד וישנו תמיד חשש מאינפלציה בטווח הארוך אין בכך שהריבית נמוכה כל הבטחה לגבי החזר נמוך מאפיק אחר של הלוואה.

מתי לוקחים משכנתא בריבית קבועה?

אנשים נוטים לקחת משכנתא בריבית קבועה כאשר הריבית במשק נמוכה וצפויה לעלות. ההנחה היא "נשלם כל החיים 4% שכן זו הריבית כרגע וסביר שהיא תעלה בשנים הקרובות. אבל אנחנו לא ניפגע מזה אם נחליט על ריבית קבועה".

משכנתאות בריביות אחרות...

מלבד המשכנתאות שהזכרנו כאן ישנם לא מעט סוגים נוספים ושילובים. בעניין זה לעיתים יהיה "חכם" לשלב בין סוגי משכנתאות שונות כלומר לקחת על סכום אחד משכנתא בריבית קבועה לדוגמא ועל אחר משכנתא צמודת פריים כך שאנו יוצרים "גידור" לסיכון שאנו לוקחים עם ההלוואה. מה שחשוב בסופו של דבר הוא בעיקר להחליט על רמת הסיכון שאנו משלימים איתו, לראות את התנאים השוררים במשק באותה תקופה ואז לקבל החלטה לאחר ייעוץ במספר גורמים כך שההחלטה תהיה אובייקטיבית יותר. לאחר שהתייעצנו עם מספר יועצי משכנתאות כדאי לערוך מכרז למשכנתא באינטרנט (ישנם לא מעט אתרים המציעים לכם להשאיר פרטים על מנת שנציגי הבנקים יחזרו אליכם) זאת, על מנת שתוכלו לקבל את ההצעה הטובה ביותר לסוג משכנתא אשר נבחרה על ידכם.

משכנתאות צמודות מטבע לסוגיהן:

משכנתא צמודה לדולר - אם תיקחו משכנתא אשר צמודה לדולר דעו כי שער הריבית לפיו היא תלקח נקבע מראש ומתעדכן כל חצי שנה לפי שער ריבית הלייבור , שינויים במטבע הוא הדולר האמריקאי וכן תוספת עליה עליכם להסכים עם הבנק ההבדל העקרוני הוא בכך שהמשכנתא הצמודה לדולר האמריקאי מוצמדת לריבית המייצגת טוב יותר שינויים בריביות באמריקה בשונה משינויי ריבית בישראל אשר לאחרונה אינם בהכרח נמצאים במגמה זהה של עלייה או ירידה.

מתי יהיה לכם כדאי לקחת משכנתא צמודת דולר? שאלה מעניינת שלא בכל מקום תוכלו לקבל עבורה מענה. אם שכרכם למשל הוא שכר דולרי או אם הוצאותיכם ברובם צמודים לדולר תוכלו להבטיח כי תהיו חשופים פחות לשינויים בשערי המטבע (היחס בינו לשקל) . כמובן ששוב אחד השיקולים המרכזיים בלקיחת משכנתא דולרית הוא פיזור סיכונים כחלק מאסטרטגיית לקיחת הלוואה גדולה יותר שחלקה תלוי בשקל. ניתן גם לקחת חלק מההלוואה בדולר כאשר ישנה ציפייה כי הריבית הדולרית תרד.

משכנתא צמודה ליורו - משכנתא בריבית אשר צמודה ליורו משתנה כל תקופת זמן קבועה של חצי שנה ביחס לשינויי ריבית הלייבור יורו. המשכנתא הזו מתאימה, ממש כמו במקרה המשכנתא הדולרית למי שמקבל את מירב שכרו ביורו . גם כאן כמו במשכנתא דולרים מדובר בפיזור הסיכון והימור על כך שריבית היורו תרד.

בכל מקרה זכרו - השימוש במדריך זה או אחר אינו תחליף לייעוץ מקצועי. יועצי המשכנתאות בסניפים למודי ניסיון ויוכלו בוודאי לעזור בלבטים. מלבד זאת, העזרו בכלים השונים הניתנים לכם חינם ברשת בין אם מדובר במכרזי משכנתאות, השוואת משכנתאות או מחשבון משכנתא, תוכלו לבצע מספר ניסיונות בכל מסלול עד אשר תהיו שלמים יותר עם ההחלטה.