מהו מס שבח?

כאשר משבר הדיור בישראל בשיאו והמחירים רק הולכים ועולים, נדמה כי ענייני מס השבח הופכים להיות רלוונטיים יותר מתמיד. כל אדם שמעוניין למכור דירה, חייב לדעת מהו מס שבח ומהי משמעותי, גם כדי לתכנן טוב יותר את עסקת המכירה וגם כדי לבצע תכנון מס נכון, שישליך וישפיע משמעותית גם על עתידו הכלכלי.

המשמעות של מס שבח

מס שבח הוא למעשה מס המוטל על כל אדם שמכר דירה ברווח, כלומר: שהמחיר בה מכר את הדירה גבוה מהמחיר בו קנה אותה. להפרש בין המחירים בשתי התקופות קוראים השבחה, והוא יכול לנבוע ממספר מצבים, וביניהם:

• שיפוץ הדירה
• פיתוח אזורי מואץ
• עלייה במחירי הדירות באזור או במדינה כולה
• עלייה משמעותית בערך המטבע בו נעשתה עסקת הרכישה

העיקרון שמאחורי מס זה הוא העובדה שההפרשים בין מחירי הדירות בתקופות מסוימות יכולים לשמש אנשים לטובת סחר בדירות. כלומר: אדם רוכש דירה, מחכה שמחירה יעלה ו'ישתבח' ואז הוא קוצר את הפירות ומוכר אותה ברווח גדול. כשלעצמה, אין בפעולה הזו כל פסול, אך המחוקק רואה בה כעבודה לכל דבר - עניין שמטרתו רווח - ולכן, על ההכנסות ממנה מוטל מס, ממש כמו מס ההכנסה המוטל על המשכורת שלנו.

השבחת דירות יכולה להיות משמעותית מאוד. במקרים מסוימים, ובמיוחד לאורך שנים רבות, שווי הדירה יכול לצמוח במאות אחוזים ולספק למוכר רווח נאה מאוד. ישנם אנשי מקצוע שזהו תפקידם - סוחרי נדל"ן, אשר מתמחים במציאת דירות בעלות פוטנציאל השבחה גבוה. הטלת מס שבח בעסקאות כאלו מתבקשת בהחלט.

האם כל אדם יחויב במס שבח?

על פניו, כן: מס שבח הוא מס אשר חל על כל אדם אשר מבצע 'מכירת זכויות במקרקעין', כלשון החוק. כלומר - כל מי שמוכר נכס נדל"ן לאדם אחר. החוק מגדיר את פעולת המכירה בהקשר זה, בסעיף 1 בפתיחת החוק:

• הענקתה של זכות במקרקעין, העברתה, או ויתור עליה;
• הענקתה של זכות לקבל זכות במקרקעין, וכן העברה או הסבה של זכות לקבל זכות במקרקעין או ויתור על זכות כאמור;
• הענקתה של זכות להורות על הענקה, העברה או הסבה של זכות במקרקעין או על ויתור על זכות במקרקעין, וכן העברתה או הסבתה של זכות להורות כאמור או ויתור עליה;
• פעולה באיגוד שהזכות המוקנית בה מקנה לבעליה כוח, יכולת או זכות לתפוש מקרקעין מסוימים של האיגוד בו מוקנית הזכות או אם אותה זכות מקנה לבעליה את הזכות לדרוש מהאיגוד למסור לתפיסתו מקרקעין מסוימים".

(מתוך חוק מיסוי מקרקעין, תשכ"ג 1963)

אבל, המחוקק מבדיל כמובן בין המקרים ומודע לכך שלא כל אדם אשר מוכר את דירתו, עושה זאת באמת למטרות רווח. גם אם הוא ירוויח מכך, הרי שמטרתו העיקרית היא למכור את הנכס ותו לא. ולכן, ישנם מספר פטורים המוענקים במצבים מסוימים. למעשה, פטור ממס שבח הוא עניין רווח למדי כיום, כפי שיוסבר בהמשך.

אך לפני הפטור, חשוב להבין מתי ניתן לבקש אותו. לא כל נכס נדל"ן יזכה בפטור את בעליו, גם אם לכאורה הוא עומד בקריטריונים. לכן, אדם אשר רוצה להגיש בקשה לפטור, צריך לוודא שהכנס המדובר עומד בדרישות של 'דירת מגורים מזכה', שאלו מאפייניה:

• בעלות פרטית
• ראויה למגורים (כלומר, עבודות הבנייה הושלמו)
• דירה שלפחות 50% משטחה שימשו למגורים בארבע השנים שלפני העסקה

נכס שלא יעמוד בקריטריונים אלו לא יוכל לזכות את בעליו בפטור. חשוב לציין שישנם חריגים לעניין זה: בתי כנסת, גני ילדים וכן משרדים במצבים מסוימים, יוכלו גם הם לזכות את בעליהם בפטור, למרות שאינם עומדים בקריטריונים הללו.

מדוע כדאי לבצע בדיקה מקדימה לפני הגשת בקשה לפטור?

את בקשת הפטור ממס השבח יש להגיש לאגף מיסוי המקרקעין, אך לפני כן חשוב מאוד לבצע בדיקה מקדימה, בכדי לוודא שהקריטריונים לפטור אכן מתאימים (בדירת הקריטריונים לדירה מזכה היא רק צעד ראשון בעניין). את הבדיקה הזו כדאי לבצע בעזרת עו"ד מקרקעין אשר מתמחה בענייני מס שבח.

מדוע מדובר בבדיקה חשובה כל כך? משום שהגשת בקשה לפטור מסוג זה, תיחשב כמימוש הזכות העומדת לכם, גם אם הפטור לא יתקבל. מאחר והפטור ממס שבח תלוי גם במועד ההגשה האחרונה, בקשה כזו שתיעשה ללא בדיקה עשויה לפגוע בכם בעתיד.

לבדיקה המקדימה יש תפקיד חשוב נוסף: היא תאפשר לכם להבין האם בקשת פטור במועד זה תהיה הנכונה ביותר. לעיתים, תכנון מס נכון שייעשה מראש במסגרת זו, יאפשר לכם לזכות בכספים רבים יותר דווקא בהמשך. גם כאן, עו"ד דיני מיסים המתמחה במס שבח, יוכל לסייע לכם מאוד.

הזכאות לפטור ממס שבח

אחרי שהבנו את הרקע לעניין, הגיע הזמן להבין מתי אדם יהיה זכאי לפטור ממס שבח. לפני כן נדגיש שוב: הזכאות לפטור אינה מעניקה אותו באופן אוטומטי. באגף המיסוי יבחנו את כל היבטיה של העסקה בכדי לפסוק האם הפטור אכן מגיע לכם, ולכן, כדאי מאוד לברר זאת מראש בעצמכם, כדי להיות בטוחים שאתם עושים את הצעד הנכון.

אלו כמה מהסיבות העיקריות והנפוצות ביותר לקבלת פטור ממס שבח:

• מכירת דירה קודמת לפני יותר מארבע שנים: זהו למעשה הפטור הנפוץ ביותר, שנוגע לרובינו ונובע מהצורך להבדיל בין מכירה תמימה למכירה שמטרותיה רווח.
• מכירת דירה יחידה: עוד מצב נפוץ. גם כאן המכירה לא נעשית לצרכים מסחריים ולכן הטלת מס שבח לא תתאים כאן.
• מכירת דירה מירושה: לרוב, יעניק המחוקק פטור גם למי שמוכר דירה שקיבל בירושה, משום שההעברה בירושה לא נכנסת תחת הגדרת המכירה המצוינת בחוק.
• העברת דירה לקרוב: הורים שמעבירים את הדירה לבעלות הילדים, למשל, פטורים מתשלום מס שבח משום שלא ביצעו מכירה של הנכס.

את טפסי הפטור המתאימים ניתן להוריד מאתר רשות המיסים, דרך מאגר הטפסים המקוון, אותו ניתן למצוא כאן.

חשוב מאוד לציין כי החוק רואה בתא המשפחתי כולו יחידה אחת בנושא מס השבח ולכן, אם הורה מכר דירה שבבעלותו וזכה לפטור, בן זוגו וילדיו לא יוכלו ליהנות מפטור נוסף (עד להתחדשות תנאי הפטור). כמו כן, דירה שחולקה נתפסת על פי החוק כמספר דירות שונות, כך שעל המוכר לשאת בתשלום מס שבח על כל חלק בנפרד.

מידע נוסף אודות מס שבח וכיצד לחסוך באתר עו"ד מקרקעין אלדר אדטו